המדריך למשקיע הישראלי בדובאי

טעות מספר 1 – לחשוב שזה כמו לקנות בישראל בדובאי יש שני סוגי בעלות: Freehold – בעלות מלאה וצמיתה. רצוי. Leasehold – חכירה לתקופה. פחות מומלץ למשקיע זר. חובה לדעת מה אתה קונה לפני שאתה חותם. טעות מספר 2 – לנסות לעשות את זה לבד שוק ה-Off-Plan בדובאי נראה פשוט מבחוץ – אבל יש בו פרטים קטנים שעולים ביוקר. איזה קבלן אמין, איזה פרויקט עדיין במחיר כניסה, מה בדיוק כתוב בחוזה ה-SPA, ואיפה הפח שרוב הקונים נופלים לתוכו בשלב התשלומים. ישראלים שמנסים לנווט את זה לבד – בלי מישהו שמכיר את השוק מבפנים – משלמים על זה. לא בעמלה, אלא בטעויות שאפשר היה להימנע מהן לחלוטין. טעות מספר 3 – לא לפתוח חשבון בנק מראש ישראלים רבים מגלים בעסקה שאין להם חשבון בנק מקומי. התהליך לפתיחה לוקח זמן – כדאי לעשות אותו בנפרד, לפני. טעות מספר 4 – להתעלם מהאזור דובאי היא לא עיר אחידה. Downtown, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Business Bay – לכל אזור פרופיל שוכרים שונה, תשואה שונה ופוטנציאל שבח שונה. אל תבחר אזור לפי "נראה טוב בתמונה".

שלב 1 – בחירת פרויקט ואזור מחליטים על תקציב, סוג הנכס ואזור רצוי. בפרויקטי Off-Plan ניתן לרוב להיכנס במחיר השקה לפני שהפרויקט נפתח לציבור הרחב. שלב 2 – הזמנה ותשלום מקדמה חותמים על טופס הזמנה ומשלמים מקדמה (לרוב 10–20% מהקבלן). שלב 3 – חתימת חוזה מול הקבלן (SPA) חוזה הרכישה הרשמי. חשוב לעבור עליו עם עורך דין דובאי. שלב 4 – תשלומים לפי לו"ז הבנייה אחד היתרונות הגדולים של Off-Plan: התשלומים מפוזרים לאורך תקופת הבנייה – לא נדרש לשלם הכל בבת אחת. שלב 5 – רישום ב-DLD מחלקת הקרקעות של דובאי רושמת אותך כבעלים. בפרויקטי Off-Plan מקבלים אישור זמני (Oqood) עד לסיום הבנייה. שלב 6 – קבלת המפתח ו-Title Deed עם סיום הבנייה מקבלים את שטר הבעלות הסופי. ההשקעה הושלמה.

מס רכישה (DLD) — 4% משווי הנכס דמי רישום Oqood — כ-2,100 AED עמלת תיווך — 0% (משולמת על ידי הקבלן בלבד) עמלת עו"ד — 0.5–1% דמי ניהול שנתיים (Service Charge) — 10–20 AED למ"ר שימו לב: בניגוד לנדל"ן יד שנייה, בפרויקטי Off-Plan הקונה לא משלם עמלת תיווך — זו עלות שהקבלן לוקח על עצמו. יתרון משמעותי שמוריד את סף הכניסה להשקעה.

ישראל ממסה את תושביה על הכנסות מחו"ל. כן, גם אם הרווחת בדובאי – אתה חייב לדווח לרשות המסים בישראל. שכר דירה מחו"ל – חייב במס בישראל. יש שני מסלולים (15% ומסלול רגיל) – כדאי לבדוק מה עדיף עבורך. רווח ממכירה – חייב במס רווח הון בישראל (25% ומס יסף אם רלוונטי). אמנת מס – נכון להיום, אין אמנת מס בין ישראל לאמירויות. כלומר, אין זיכוי אוטומטי. המסקנה: תכנון מס נכון לפני הרכישה שווה לך עשרות אלפי שקלים.

1. מי הקבלן? מה הרקורד שלו? האם סיים פרויקטים בעבר בזמן? 2. מה לוח התשלומים? ומה קורה אם הקבלן מתעכב? 3. מה ה-Service Charge השנתי הצפוי? 4. מה פוטנציאל ההשכרה באזור? מה ה-Occupancy Rate הממוצע? 5. מה תוכנית היציאה שלי? מכירה לפני אכלוס? השכרה? שבח ארוך טווח?

דובאי היא הזדמנות אמיתית. אחת הטובות שנגישות לישראלים כיום. אבל כמו כל השקעה – ההצלחה תלויה בידע, תכנון ואנשים הנכונים לצדך. אם קראת עד כאן, אתה כבר צעד אחד קדימה מרוב המשקיעים. הצעד הבא הוא פשוט: קבע שיחת ייעוץ חינם של 30 דקות נבחן יחד את המטרות שלך, התקציב שלך, ונגדיר אילו פרויקטים מתאימים לך עכשיו. המדריך הזה נכתב כדי לתת לך בסיס. הייעוץ האישי הוא המקום שבו הכסף האמיתי קורה. נשמח לדבר. © WE DUBAI | we-dubai.co.il | המידע במדריך זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ השקעות, משפטי או מס.