הדרום של דובאי משתנה מהר. Palm Jebel Ali נבנה מול החוף, נמל התעופה Al Maktoum International מתכונן להרחבה גדולה, ואזור הסחר החופשי JAFZA ממשיך לגדול. באמצע כל זה נמצאת Jebel Ali Village, אחת משכונות הווילות הוותיקות בעיר. למשפחות ולמשקיעים היא מציעה משהו נדיר: מרחב, שכונה מבוססת ומקום בשורה הראשונה לגל הצמיחה הבא של דובאי.
מדריך קצר לאזור Jebel Ali
Jebel Ali זו לא שכונה אחת. זה אזור שלם שמורכב מכמה אזורי מגורים, וכל אחד מהם מתאים לסוג אחר של קונה.
Jebel Ali Village היא שכונת הווילות הסגורה של Nakheel, ליד Sheikh Zayed Road. הווילות בנויות בשורה אחת, כך שהבתים לא פונים ישירות לבתים של השכנים. לדיירים יש פארקים, בריכות, מסלולי ריצה ואופניים, מגרשי ספורט ומסגד, וה-Jebel Ali Recreation Club נמצא קרוב.
Downtown Jebel Ali הוא הצד העירוני של האזור. בניינים בגובה בינוני כמו Eleve של Deyaar ו-Equiti Gate מציעים סטודיו ודירות עם חדר שינה אחד, שמבוקשות אצל אנשי מקצוע שעובדים ב-JAFZA וב-Dubai Investment Park. תחנת המטרו Jebel Ali בקו האדום מחברת את האזור לדובאי מרינה בתוך 15 עד 20 דקות בערך.
Jebel Ali Hills של Meraas הוא אחד המקומות הבודדים בדובאי שבהם עדיין אפשר לקנות מגרש בבעלות מלאה ולבנות בית בעצמכם. המגרשים הם בגודל ממוצע של 10,000 רגל רבוע בערך, במחירים של 3.4 עד 4.8 מיליון AED.
Palm Jebel Ali הוא פרויקט הדגל של האזור. האי החדש של Nakheel צפוי להוסיף לדובאי כ-110 קילומטרים של קו חוף, ומתוכננים בו יותר מ-80 מלונות ואתרי נופש. מאז אוקטובר 2023 נרשמו בו מכירות של יותר מ-35 מיליארד AED, ביותר מ-1,600 עסקאות. המסירות הראשונות צפויות בסוף 2027, ורובן יגיעו בין 2028 ל-2030.
מחירי הנכסים ב-Jebel Ali Village
Jebel Ali Village מציעה חלק מהבתים המשפחתיים הגדולים ביותר בדובאי ברמת המחיר הזאת.
וילות עם 4 חדרי שינה: החל מ-4.25 מיליון AED, בגודל של 4,200 רגל רבוע ומעלה. זה סוג הווילה המבוקש ביותר בשכונה.
וילות עם 5 חדרי שינה: החל מ-5.7 מיליון AED, עם תוכניות הבית הגדולות ביותר.
וילות קטנות יותר וטאון האוסים באזור הרחב: החל מ-3.5 מיליון AED.
כדי לשים את זה בפרופורציה, וילה דומה ב-Mudon עולה בדרך כלל בין 4 ל-5 מיליון AED. Jebel Ali Village מתחרה במחיר, ומציעה שכונה מבוססת יותר וגישה מהירה יותר ל-Sheikh Zayed Road.
שוק השכירות והתשואות
הביקוש לשכירות ב-Jebel Ali מגיע מתעסוקה, לא מתיירות. ב-JAFZA פועלים יותר מ-4,200 עסקים, והעובדים שלהם צריכים בית קרוב לעבודה. כך נוצר באזור בסיס שוכרים יציב, שבדרך כלל מחזיק מעמד טוב יותר כשהשוק משתנה.
לפי Property Finder, תשואת השכירות הממוצעת באזור Jebel Ali הרחב עומדת על כ-9.55%, אחד הנתונים הגבוהים בדובאי ברמת אזור. הממוצע הזה עולה בזכות הדירות והיחידות המנוהלות. התשואות על וילות נמוכות יותר, כמו שמקובל בבתים משפחתיים גדולים.
שכר דירה שנתי משוער:
סטודיו ב-Downtown Jebel Ali: 35,000 עד 55,000 AED
דירות עם חדר שינה אחד: 55,000 עד 85,000 AED
דירות עם 2 חדרי שינה: 80,000 עד 120,000 AED
וילות ב-Jebel Ali Village: 180,000 עד 320,000 AED
שכר הדירה על וילות עלה בחדות. לפי עסקאות השכירות שנרשמו ב-DLD, מחלקת המקרקעין של דובאי, השכירות הממוצעת על וילה עמדה על כ-205,000 AED לשנה ב-12 החודשים האחרונים, ובחצי השנה האחרונה היא עלתה משמעותית. כדאי לראות בזה סימן לביקוש חזק, ולא קצב שיחזור כל שנה.
טווחי מחירים, שכירות ותשואה משוערת
וילה עם 4 חדרי שינה ב-Jebel Ali Village
טווח מחירים: AED 4.25–5.7 מיליון
שכירות שנתית משוערת: AED 180–280 אלף
תשואה ברוטו משוערת: 4%–6.5%
וילה עם 5 חדרי שינה ב-Jebel Ali Village
טווח מחירים: AED 5.7–8.0 מיליון
שכירות שנתית משוערת: AED 200–320 אלף
תשואה ברוטו משוערת: 3.5%–5%
דירת חדר שינה אחד ב-Downtown Jebel Ali
טווח מחירים: AED 900 אלף–1.4 מיליון
שכירות שנתית משוערת: AED 55–85 אלף
תשואה ברוטו משוערת: 6%–7.5%
דירות מלון מנוהלות
טווח מחירים: AED 800 אלף–1.5 מיליון
שכירות שנתית משוערת: AED 70–120 אלף
תשואה ברוטו משוערת: 7.5%–9%
התשואות המוצגות הן תשואות ברוטו משוערות, המחושבות על בסיס טווחי המחירים והשכירות המפורטים לעיל. התשואה בפועל עשויה להשתנות בהתאם למחיר הרכישה, הכנסה בפועל, תפוסה ותנאי הנכס. התשואה נטו תהיה נמוכה יותר לאחר ניכוי דמי שירות, דמי ניהול והוצאות שוטפות נוספות.
דירות מלון: סוג אחר של השקעה
ל-Jebel Ali יש שוק חזק של דירות מלון ודירות מנוהלות. אנשי עסקים שמגיעים ל-JAFZA, צוותי אוויר ואנשי מקצוע שקשורים לנמל התעופה Al Maktoum שומרים על ביקוש יציב לאורך כל השנה, ולא רק בעונת התיירות.
המחיר החודשי לסטודיו או לדירה עם חדר שינה אחד בדירות מלון נע בדרך כלל בין 5,000 ל-12,000 AED. לפני שקונים, חשוב לוודא שלבניין יש רישיון DTCM, רשות התיירות של דובאי, להכיר את תנאי הניהול של המפעיל ולבדוק איך הבניין מחלק בין שימוש מלונאי למגורים.
שני מנועי צמיחה שכדאי לעקוב אחריהם
הפוטנציאל של Jebel Ali Village לטווח הארוך נשען על שני פרויקטים גדולים.
Palm Jebel Ali. ברגע שהמסירות על האי יתחילו, אופי האזור והתדמית שלו ישתנו משמעותית. וילות על האי מתחילות מ-21.5 מיליון AED בערך, הרבה מעל המחירים ב-Jebel Ali Village. מי שקונה היום בשכונה ממקם את עצמו ליד יעד יוקרה, עוד לפני שהוא נבנה במלואו.
נמל התעופה Al Maktoum International. ההרחבה המתוכננת ל-260 מיליון נוסעים בשנה היא אחד מפרויקטי התשתית הגדולים בהיסטוריה של דובאי. נמל התעופה נמצא כ-20 דקות מהשכונה, והוא צפוי להביא מקומות עבודה, ביקוש לדיור והשקעות לדרום דובאי לשנים רבות.
שני אלה הם סיפורים לטווח ארוך. הם מתאימים למי שמתכנן להחזיק בנכס 5 שנים או יותר.
החיים ב-Jebel Ali Village
אחרי שלושה עשורים, יש ל-Jebel Ali Village חיי קהילה שהשכונות החדשות עדיין בונות. ה-Jebel Ali Recreation Club הוא מרכז חברתי, עם בריכה, מגרשי ספורט ומסעדות.
Ibn Battuta Mall נמצא במרחק 5 דקות בערך, ו-Jebel Ali Beach מציע חוף שקט יותר ומתאים יותר למשפחות מ-JBR. באזור נמצא גם אחד המתחמים הרב-דתיים הגדולים בדובאי.
למשפחות יש גישה לבתי ספר מוכרים, כמו Jebel Ali School, The Arbor School ו-The Winchester School. בתחום הבריאות יש את Jebel Ali Hospital וכמה מרפאות. אבו דאבי נמצאת כשעה נסיעה, ולכן השכונה נוחה לאנשי מקצוע שעובדים בשתי האמירויות.
גולדן ויזה ובעלות
Jebel Ali Village היא שכונה בבעלות מלאה, פתוחה לקונים מכל הלאומים, וה-DLD מנפיק בה טאבו. מחירי הווילות מתחילים מעל 4 מיליון AED, כך שכמעט כל רכישת וילה עוברת את הרף של 2 מיליון AED לגולדן ויזה של האמירויות. גם דירות ב-Downtown Jebel Ali שעולות 2 מיליון AED ומעלה מזכות בה.
מה לבדוק לפני שקונים
לכל אזור יש יתרונות וחסרונות, ו-Jebel Ali Village היא לא יוצאת דופן.
בלי רכב זה קשה. תחנת המטרו משרתת את האזור הרחב, אבל היא נמצאת במרחק נסיעה משער השכונה.
אין הרבה חנויות בתוך השכונה. רוב הקניות נעשות ב-Ibn Battuta Mall.
הצמיחה לוקחת זמן. Palm Jebel Ali והרחבת נמל התעופה יתפתחו לאורך 5 עד 10 שנים. מי שמחפש רווח הון מהיר צריך לקחת את זה בחשבון.
צמיחת השכירות יכולה להאט. העליות האחרונות היו חזקות, ולכן עדיף לבנות תחזיות על מספרים מתונים יותר.